2022-04-28 21:35:56
武汉考察完，最想说的一句话是：
武汉开发商们，请集体去杭州进修吧！
去看看，真正的南北通透是什么样的？真正的刚需户型是什么样？真正的改善到底需要怎样的改善！
看完，再回来好好盖房子。
武汉人民，不该被随意糊弄。
作为湖北人，也算得上半个武汉人。
武汉考察，看得格外认真，但结果，也格外痛心疾首!
尤其是看过杭州的房子之后，不得不感慨，武汉被杭州甩下10个身位不止！
在杭州，在售的新房大多是18层小高层，89平就能做到3房2卫，板楼设计，大阳台，还能做到真正的南北通透。
看完只能啧啧感慨：打新到，真的很快乐！
而武汉。
简直就是摆烂大王，3环内的房子，一次次教我做人！
真论数量，武汉不缺房子。
2020年，新房销量全国第一，新房库存也是常年居于全国前列，根据2021年3月数据来看，武汉仅次于青岛、天津、成都等城市。
但武汉的好房子，是真的少！
在武汉买房，大家都知道要尽量选择在3环内，但是三环内的武汉是什么情况呢？
首先，二环内大把的老房子！
这是我在贝壳找房上截的图，范围是汉口二环内。可以看到，房价基本在1.6-2w左右，这不是因为房价便宜，而是因为这些房子楼龄太老，在04年甚至更往前。
这类老房子，在武汉二环内，几乎随处可见。
在武汉，二环内的城市界面，甚至是不如三环的。
当然，老房子差可以理解，毕竟没有几座城市能够拆得动老区，反正外围还有大把的土地外溢，旧改不如打造新区。
但武汉，新房子盖得也差。
武汉产品的第二大特点是：
有大批新房供应的三环，也稀缺好房子。
武汉的房地产开发，走的是全国独树一帜的路子——超高层！
全国大多数的城市，新房层高一般控制在33层左右。杭州格外优秀，能将层高控制在18层左右，而武汉的新房，动辄就去到46-53层。
所以在武汉，经常能看到住宅高耸入云。
这样的超高层，带来的不仅是恐高问题，背后是一系列的居住不适。
比如，超大的公摊面积。
在武汉，公摊25%以上是普遍情况。
公摊25%，意味着什么？
意味着在武汉，哪怕是称得上改善的133平房子，实际套内面积可能不足100平。
对比广州来看，广州有些项目甚至能够将公摊面积压缩在10%以内，也就是说，可能111平的房子，就能做到套内100平。
这个差距，还是非常可怕的。
如果换算成钱来看，假设每平2.5w，武汉人要比广州多出55万，才能享受同等面积段房子。
惨，真就一个字！
而为什么会出现这样的情况呢？
就是因为超高层。
超高层建筑不仅墙壁要比一般的建筑厚，由于居住的人口更多，需要更多的消防通道、电梯以及避难层，占用的公区面积更多。
这就导致，武汉的不少产品，哪怕公摊已经如此高了，但是过道、电梯间等面积还是很狭窄。
这些还勉强可以忍受。
关键是，武汉房子还有第三大硬伤，户型也做得差。
这是140平的户型，绝对称得上是改善面积。
这个户型，我们去看过，厨房连双开门的冰箱都放不下，真正的南北通透都做不到。
这在武汉，可能还不是单例。
多惨？！
刚需同样很尴尬，其他城市或许89平就能做到3房2卫，在武汉84平只能做到2房，96平才能做到3房1卫。
并且，武汉开发商似乎特别偏爱大客厅，91平哪怕做到了3房1卫，如下图，代价可能是两个次卧都很小。
实际上，刚需户型最需要的是保证3个房间基本够住。
而改善，需要的更多是居住体验的升级。要么是房间更多，满足更多居住需求，要么是产品升级迭代，居住体验感更好。
所以其他城市140平，可能已经能做到双阳台，双卫带浴缸等等，140平的厨房连双开门冰箱都放不下，实在是失败的。
如何描绘杭州与武汉的差距？
这就好比同样剥桔子，杭州的房子是皮薄肉厚汁水足，层层都是惊喜；
而武汉，是不仅皮厚，味道冲，使劲剥开发现肉都放干了！
当杭州的业主，在众筹为小区换外立面，疯狂内卷的时候。
武汉人民，只能在地段和产品当中，不断妥协。
三环内，几乎都是超大社区+超高层的配置，只有出了三环，才能依稀见到些还不错的新房产品。
比如在纸坊东，光谷南。
终于见到了得房率15%，33层高层，智能化社区，精装交付的产品，89平就能规规矩矩有小3房。
只可惜，太远了！
实际上，这圈考察我们也会发现，武汉人的改善需求也在崛起。
比如武昌的融创壹号院，就因为小区产品做得好，周边配套成熟，就能买到4.5w的价格，中介朋友跟我说，很多武昌对学区没要求的改善，都会考虑买在这个小区。
所以，不是武汉人不是不知道什么是好的，反而是因为开发商在集体摆烂，导致大家很难选。
说真的。
我想武汉人，要的也不是像杭州那样，能吊打全国99%城市的产品设计，大家真的在找的就是一份及格的产品。
核心地段+主流的户型设计，就够了。
实际上，武汉在中部城市群里，无论是地理位置，还是人口总量，还是经济发展，实力和潜力都是最好的。
作为湖北人，也非常希望武汉，未来能够发展得更好，更宜居！
