2022-04-30 22:22:47
深圳楼市的风向转变了，并且正逐渐从低迷走向回暖。
现在这个阶段，其实正好处在一个过渡期——成交缓慢爬升，但价格还没跟上，市场异常暧昧，价格有涨的势头但又没大涨。
我要提醒大家的是：
当下的过渡期绝对不是深圳楼市的常态，随着过渡期的结束，深圳买房的最佳窗口期，也即将走到尽头，未来2-3年，在深圳你可能没什么机会低价买房了！
深圳的市场步调，和全国的楼市步调是一致的。
不过说到市场，最近回暖最快的城市，还不是深圳，而是深圳周边的东莞。
上周，东莞住建局发布了3月份的一二手成交数据。
新房方面，3月份的新房网签套数达到2468套，环比2月上涨了190%，成交量已经恢复到了去年同期的水平。
价格上，东莞3月的新房成交均价上涨接近5000元/㎡。
二手房方面，网签套数631套，环比上月上涨56%！网签价格也微涨了2%。
新房和二手房，都是量价齐涨，而且上涨幅度还非常大。
和东莞显著的回暖相比，深圳的市场回暖显得稍微“低调”一些，但趋势已经不可阻挡。
在新房层面，最为明显的信号就是开发商的成交喜报。
放在两个月之前，几乎所有深圳的开发商都没底气发海报宣传“战果”，但在最近几周，开发商的成交喜报逐渐开始充斥整个新房市场。
就在上个周末，我就收到了好几个深圳新盘开发商发出的喜报。
像上个月开盘的龙华观澜新房万科启城，一个周末就卖出去了37套。
坪山的卓越蔚蓝铂樾府，一周卖了28套。
南山蛇口的公寓项目晗山悦海，即便单价达到9.6万/㎡，一个周末也卖了47套。
新房成交回暖之外，二手房也有个别楼盘的成交热度非常高。
比如香蜜湖的侨香村，10年前是经济适用房，有10年的禁售期，去年解禁，因为没有指导价，加上侨香外国语学校的学位，导致楼盘的热度一直居高不下。
3月份，侨香村是整个深圳带看热度前三的楼盘，3月已经成交了30套以上，4月份据传又成交了几十套。
再比如宝中的宏发领域，4月份到目前为止已经成交了10套，多数成交价在1400万以上。
这一切现象，在3个月前的深圳楼市中，完全是不可想象的。
当然，回暖确实是回暖，但要说深圳楼市已经彻底复苏还太早！
尤其是二手房，如果要彻底复苏，成交量至少得先回到3000套。而这个月的二手房成交量，按照现在的趋势，基本不会超过2000套。
事实上，深圳楼市的需求一直都在。
之前市场尤其是二手房市场的流动性被锁死，压抑了很多改善的需求，现在市场回暖，我相信很多深圳买房人也会开始蠢蠢欲动。
一旦政策空间和时机成熟，这些需求绝对会释放。
此刻，深圳已经有不少新房和二手房价格正在上调，要买房的话，需要尽快入手了，想了解最新的市场和价格信息，可以扫描下方二维码咨询。
正好，当下深圳楼市严格的调控政策，在执行一年之后，也已经有了收缩的预兆，
比如二手房指导价。
上个月月底，官方通过媒体宣布将要调整指导价，但是没有具体公布怎么调整。
从现实情况和官方吹风的时间点上看，深圳调整指导价的目的，肯定是希望市场稍微回暖。
因为官方如果想维持现状或者让市场继续走低，政策完全不用改，既然说要调，那么指导价大概率是要往上走的。
很多指导价严重和市场价脱离的小区，在这个过程中必然会往市场价方向调整。
大胡子李老师和我们之前的文章中一直都谈到一个观点：
指导价是深圳调控影响力最大的政策，它将决定了深圳楼市的市场走向。
指导价松了，整个深圳楼市的调控也就松了。
除了指导价，上个月月底，深圳土拍地块信息公布，其中一个最重要的变化就是深圳的新房限价提高了。
关于这一点，具体可以看我们之前对首次土拍地块的文章介绍（点击原文查看）
这个政策调整，就相当于直接向你宣布：深圳房价涨价了！
这放在去年，也是想都不敢想的事。
指导价有松动迹象、新房涨价，在接下来就是房贷了。
最近已经有不少中介吹风说贷款可以不用参考指导价了，银行层面当然是第一时间辟了谣，但无风不起浪、树欲静而风不止，房贷层面的放松，我想很快就会来了。
而在当下，深圳的首套房贷利率已经跌到了4.6%，相当于是疫情前的水平。
首付资金的审查，中介方面向我提供的信息是不会像以前一样严格，一般一周的时间就能贷款批下来。
虽然贷款政策还没有放出大招，但事实上在信贷端深圳早就已经悄悄松开了闸门。
当然了，虽然上面这些调整看起来很多动作，但单独拿出来说似乎都算不上大阵仗，实际效果还很弱。
我想大家应该能明显感觉到，官方对于调控的态度开始变得有些暧昧：
直白点说就是：相关部门想调整，但动起手来还是小心翼翼，甚至是畏手畏脚。
看看前两天央行的动作——
降准不降息，这个选择本身就已经很谨慎了。
一看降准幅度，竟然只有0.25%，谨慎二字就快贴到脸上了。
不过，也就是在当下调控放开还比较谨慎、大动作也没出来、房价也暂时横盘的时间点，才是深圳买房的最佳窗口期。
因为政策一旦进一步调整，不仅是新房涨价，到时候连二手房业主的底气都会增加，
到那个时候，新房开发商、二手房业主可就不会像现在这么好欺负、这么好说话了！
随着调控放松的步伐加快，以笋盘价格买入深圳的阶段也即将成为历史。
面对逐渐回暖的市场以及随时可能放开的政策，购房者最好的对策就是捉住这个时机买房。
至于是买新房还是买二手，这一点比较个性化，得根据你的名额情况以及资金情况做具体分析，如果你想了解当下你究竟是买新房还是二手、或者想知道买哪里的房子，可以扫描下方二维码加微信咨询置业顾问。
如果你执意想买新房，那就得趁着这一批最低限价地块今年和明年入市的时机赶快买。这一波新房，大概率会是各自片区中未来3-4年内最低价格的新盘，性价比会非常高。
而且，我建议你着重看一下今年入市的限价新房，因为我觉得市场回暖之后，新房的热度会迅速反弹。
很可能从下半年开始，不少新盘就会重回到2020年，到时候摇号竞争选盘可能会成为重新成为常态，那个时候想要抢到新房，难度就不小了。
如果是买二手房的话，市场的不确定性会更大，因为政策随时调整，一旦指导价政策有任何松动，二手房的挂盘价很可能就会发生天翻地覆的变化。
所以，趁着市场还没有发生大变化，大降价的笋盘还比较多，赶快多看看二手房，如果有心仪的，得要尽快下手了，别错过最低成本买深圳二手的机会。
