2022-04-30 22:23:34
深圳的新房，完全是冰火两重天，旱的旱死，涝的涝死。
沙井推出的新房星河荣御，一开盘就卖了9成；
而在坪山，我看到有一个楼盘，从去年5月份到现在，差不多一年时间，开发商亏着本卖了，都还没卖完。
这个“倒大霉”的新盘就是坪山的金尊府。
不熟悉坪山市场的朋友可能不知道，金尊府一开始是有多么风光。
楼王价格拿地、
坐拥坪山中心的核心地段、
坪山区内第一个顶豪定位项目......
金尊府，从一开始的定位就不一般，就是冲着坪山楼王项目的宝座去的。
但谁能想到，含着金钥匙出生的金尊府，今日会如此落魄......
金尊府的入市，可谓一波三折。
2015年12月，金尊府所在的地块公开出让。
当时经过多轮竞价，最终由深圳信达置业有限公司、深圳坤润投资有限公司以30.3亿元联合竞得，溢价率约220%，楼面价高达25020元/㎡，拿下坪山地王的称号。
2015年，楼面价达到2.5万/㎡，那绝对是天文数字，因为当时坪山的新房价格也就在2.5万/㎡左右。
这意味着开发商在拿地的时候，面粉价就已经和面包价齐平了。
如此高的地价之下，开发商的产品定位也不一般。
和如今开发商一拿地就开发、生怕卖晚亏钱的状态不同，
当时的信达在拿地一年之后，才宣布要引入另一个开发商——泰禾。
引入泰禾一同开发这块地的目的，其实就是想借着泰禾闻名全国的“中国院子”系列品牌的号召力以及泰禾打造产品的能力，在坪山打造真正顶级品质的住宅产品，同时顺便卖个高价。
2017年，项目宣布入市，泰禾和信达给项目的正式命名为：
信达泰禾金尊府
为了彰显项目的定位，金尊府还搞了一个全球发布会，发布会上甚至把著名舞蹈家杨丽萍都请了过来，阵仗不小。
值得一提的是，当时据说开发商的心理销售价位是要卖到4.8-5万/㎡。
客观地说，楼面价已经达到2.5万/㎡的情况下，售价不卖到4.8-5万/㎡，开发商确实没钱赚，从利润出发，项目的定价没毛病。
但是你要知道，直到今年2022年了，都还没有哪个坪山的新房敢卖5万/㎡的单价，在2017年卖这个价格，可想而知是有多么离谱......
因此，在政府的限价和市场价格体系限制的影响下，金尊府的备案价一直达不到开发商的预期。
达不到预期怎么办？开发商的解决方法是: 捂盘
从2017到2021年，开发商捂了4年，楼体都建好了，但就是不开盘。
也正是在捂盘的过程中，金尊府的两个开发商相继出现了问题。
泰禾因为资金链问题爆雷，首先撤离了项目，泰禾二字不再作为金尊府的前缀
信达地产则是财务状况不佳，最后不得已，只能把金尊府推出来卖。
去年5月和8月，金尊府3个月内推出了两批产品入市。
但这一次开盘，金尊府完全没有了当年坪山地王的风采。
原本的精装修交房如今变成了毛坯交房；
原本5万/㎡的预期价如今变成了4.2万/㎡，
4.2万/㎡的价格，对于开发商而言纯粹是亏本卖，但即便是这个亏本价，金尊府也没有卖完......
金尊府降价不好卖，我认为很大程度上不是因为泰禾暴雷，而是因为维权。
金尊府是现楼出售，当下开发商出问题，最怕的就是期房不能交楼，只要能交楼，业主也不太在乎开发商爆不爆雷。
但是，在交房之后没多久，金尊府的业主们就发现了问题，
去年10月份，在金尊府业主给出的投诉信件中，列出了金尊府5项质量问题。
官方在现场核查后，也在回复中证实了房屋质量问题属实，并责令开发商整改。
如果到这事情告一段落，那倒还罢了。
但这还没完，去年12月，业主发起第二次维权，控诉开发商的整改敷衍怠慢。
就在前两周，还有业主在小区门口站台维权，这说明金尊府的房屋质量问题，直到现在都还没有得到完整地解决......
从去年5月开盘到现在，金尊府一直处在维权争议之中，这样的新盘，叫人如何放心买？
销量不佳，也就成了必然结果。
当然，除了金尊府之外，坪山还有不少新盘滞销，如果你最近想要买坪山的新房，又对坪山的新房还没有什么了解，可以先扫码咨询一下，了解一下这些新盘的滞销的具体原因。
说了那么多，最后还是要回答一个问题：
金尊府能不能买？
客观地说，如今的金尊府是一个优缺点明显的楼盘。
优点方面，要我总结就是4点。
第一，现房交楼
这一点前面已经说过，这里不多赘述。
第二，万科物业
小区的物业已经确定是万科物业，业内对万科的物业管理是有口皆碑，这也是金尊府的一个小亮点。
第三，园林设计
如果你去过金尊府，对这个项目留下最深印象的一定是它的园林，
金尊府继承了泰禾中国院子的中式风格园林，因为动工比较早，所以园林建设丝毫没有受到开发商暴雷的影响，园林的品质非常高。
单看园林，你会觉得在坪山卖5万/㎡的新房，好像也没有那么高。
第四，地段好
金尊府的位置处于坪山商务区，是坪山当下配套最齐全的区域。
项目斜对面就是坪山中山小学和中学，在坪山区排名前5；
直线300米距离就是天虹商场，是坪山两个大商业体之一。
华侨城综合体和世茂广场都在1公里以内，未来坪山的地标就在附近。
周边的二手楼盘不少，其中紧挨着金尊府的就有两个，
一个是力高君御国际、一个是京基御景印象。
这两个小区楼龄在10年左右，之前的成交价在5万/㎡左右，如今报价在4.6万/㎡上下，和金尊府有着4000元/㎡的倒挂空间，从性价比上看，买金尊府的新房肯定更高。
说完优点，下面谈谈项目的缺点。
前面其实我已经说了很多金尊府的问题了，比如房屋质量、比如维权，都是非常大的硬伤。
除了这些，金尊府还有一个致命伤——户型
金尊府的户型是调整过的，预售期和开发商开盘后的户型有差异。
可以看到，修改后的户型没有了餐厅，之前的餐厅变成了厨房，而之前厨房那一大块的面积没了。
为什么会这样调整？
开发商没有透露原因，但很可能是因为开发商偷面积被整改，不得已才把厨房的地块往餐厅挪，餐厅只能和厨房挤在一块，空间舒适性大打了折扣。
就算业主当下在居住上能接受，未来进入二手市场，这种有明显硬伤的户型有没有市场？也是购房者需要考虑的问题。
客观地说，在整个坪山的新房中，金尊府并不算差。
因为在坪山，其实很多新盘的开发商都有资金问题，
比如之前的恒大城、比如龙光的玖誉雅筑、比如花样年好时光，或多或少都会受到开发商的影响，未来能不能交楼都要打个问号。金尊府起码是现楼，和同期的新房比会有优势。
但是鉴于现在金尊府的质量情况，如果考虑坪山的新房，与其选金尊府，倒不如再等一等，因为未来坪山还会有居住地块要入市，供应会继续增加，未来的新房选择不会少。
