2022-05-05 21:03:51
深圳的普涨时代已经过去了，未来分化行情会非常突出，部分板块会不涨甚至下跌，而另一部分板块会脱颖而出，猛涨一波。
过去几年，深圳几乎每个外围的区域，都有涨幅非常大的板块
比如宝安的宝安中心；
比如龙岗的大运；
比如龙华的红山；
比如光明的光明中心区
你会发现，上述每一个板块，过去5年涨幅几乎都在30%以上，10万+单价的楼盘也层出不穷。
这也证明了一点：在深圳，只有选对板块，才能兑现区域价值、才能有最大涨幅！
上周，我们在坪山不仅考察了几个热门项目，也考察了坪山的板块。
到底坪山哪些板块能成为下一个宝中、下一个大运？
今天这篇文章就给大家仔细分析分析，文章有点长，请大家耐心看完。
介绍板块之前，首先大家得弄清楚坪山的整体情况。
从区域定位上看，坪山的定位其实并不低。
东部中心城区、深圳国家高新区核心园区、深圳未来产业试验区.....
坪山的头衔一个接着一个，概念一轮接着一轮。
但实际上，当下的坪山还在建设阶段，很多概念还需要兑现时间
上周在坪山逛了一圈之后，我的第一感觉就是坪山和龙岗很像，虽然客观地看，坪山的发展空间会比龙岗更大，但是两个区有一个共同点：
城市界面割裂
既有完全平地而起的新区，产业园集中、写字楼集中；
坪山的产业园界面很好
也有道路破破烂烂、农民房扎堆排列的区域。
总体来说，坪山靠近龙岗的北部和西部，是发展比较早的区域，也是比较成熟的区域；
坪山的东部是界面比较新、发展空间相对比较大的区域，也是深圳市政府重点投资的区域。
个人而言，我认为坪山未来的发展完全可以参考龙岗的发展路径。
而在板块选筹上，坪山的选筹逻辑，同样可以参考龙岗。
龙岗的板块选筹逻辑无非是两点：
第一，选择区域内的绝对中心。
深圳是多中心城市，每一个区都会有名义上的中心。
而东部的几个区域，比如龙岗和坪山，之前由于比较边缘，基本上属于“大农村”，所以以前区政府压根没有足够能力打造区域中心，
现在深圳提出东进战略，为了装点门面，几个东部区域都开始倾注资源打造区内中心，而在龙岗，坐拥地标的大运毫无疑问就是绝对的中心；
第二，选择产业核心板块。
有产业的地方往往都能吸引人才和购买力，在深圳核心区之外的区域中，有产业或者有产业概念的板块，往往房价涨得会比较快、价格也会比较坚挺。
在龙岗，典型的产业板块就是坂田。
根据龙岗的选筹逻辑，那么在坪山选择板块，本质上只有两个问题：
谁才是坪山的大运？
谁才是坪山的坂田？
当下，坪山即将有地铁通勤的主要有5大板块，下面来具体给大家介绍一下。
老城区是坪山的行政中心、坪山区政府所在地。
老城区最大的亮点在于：配套
坪山文化配套最集中的区域就在这里，集中了6个场馆：
图书馆、书城、展览馆、美术馆、文化中心和剧院六大文化设施。
同时板块内还有坪山区中心公园，环境也有保障；
学校方面，板块内有坪山实验学校，现在在坪山排名是前三；
商业上也有坪山最大的商业之一——益田假日广场
交通方面，靠近坪山高铁站；
配套成熟之余，老城区还有整个坪山最大的旧改区——正山甲片区旧改
因为有旧改，所以当下老城区内部的城市界面会比较割裂。
总体而言，老城区片区不仅当下发展相对成熟，而且内部还有大面积旧改，有一定想象力。
坪山商务区
商务区和老城区都在坪山中心区内，但从街道和建筑的情况来看，坪山商务区的界面明显更好。
在配套上，商务区已经和老城区不相伯仲。
商业上，商务区有另外一个大型商业天虹；
学校方面，商务区的坪山区中山学校也是坪山前三的学校；
交通上，14号线径直穿过商务区；
其他配套方面，商务区有体育中心体育馆，同时还背靠马峦山郊野公园。
坪山体育中心体育馆
从上述的介绍可以看出来，坪山主要的城市配套都集中在商务区和老城区。
但相比老城区，商务区还有一个不能忽视的优势，就是地标打造。
商务区内未来将会打造坪山的地标——双子塔
其中一个塔出自华侨城综合体项目；另一个塔在坪山的世茂广场项目。
从给予的资源和定位上看，坪山最像大运的板块，就是商务区板块。
未来坪山的中心，当属坪山商务区
值得一提的是，当下坪山商务区还有几个在售的新房，有些新房价格还有优惠，如果想要低价买入商务区，可以扫描下方二维码咨询置业顾问。
燕子湖片区
燕子湖的优势，一方面是未来的规划概念，另一方面是产业。
去年，深圳公布的要加快开发建设的的9大区域中，就有燕子湖片区。
深圳对于燕子湖的定位是：未来城市新客厅
与此对照的是：
大运深港国际科教城——现代化国际化“城市新客厅”
深圳北站国际商务区——世界级国际化城市心客厅
片区内部将会有国际会展中心、深圳自然博物馆以及人工挖的燕子湖，其中国际会展中心已经交付使用。
另外，比亚迪(002594)公司也在燕子湖片区内，片区内新能源汽车产业发展也非常迅速。
从城市界面来看，当下燕子湖还有不少旧改项目正在进行，片区价值还没有完全兑现。
坪山高新区
高新区的优势很明显，就是产业强。
坪山3大产业——新能源产业、新一代信息技术产业、生物医药产业，在高新区都有产业基地落地，区域内还涌现了亚迪、中芯国际、海普瑞(002399)等龙头企业。
除此之外，片区内还有不少产业园，比如国人科技园、美讯科技园、友利通科技园。
在这高新区逛的时候，我最大的感受就是界面非常之干净，街道很宽阔，绿化率高，没有农民房。
片区唯一的弱点是没有配套，商业、学校都缺，住宅区也不多。
大学城
大学城板块集中的主要是教育资源，学校主要是以实用型学校为主
已经入驻的学校有深圳技术大学、深圳第三职业技术学校，未来预计还会有北京中医药大学、深圳大学—希伯来学院。
整个大学城片区现在主要分布的都是学校，片区比较纯粹。
但这个板块的问题就是它过于纯粹，几乎没有留什么地块去建设其他配套。
当下大学城周边没有什么住宅项目、也没有什么配套，因此，片区内即便有老师这一个有购买力的群体，也不能在片区内买房或租房，都得外溢。
综合以上，在这5个板块中，能够和龙岗坂田相对应的强产业板块，就是燕子湖和高新区。
根据上面这一波分析，我们找到对应龙岗大运中心地段板块的是商务区，对应坂田的产业板块是燕子湖和高新区。
那在这3个板块中，商务区的价值最大。
原因有两点：
第一，配套上最为齐全。
从配套层面考虑，商务区内有商业、学校、大型医院以及各类休闲娱乐配套，这恰好是其他两个产业区的短板，尤其是高新区
第二，地铁线优势
经过商务区的是14号线，经过高新区和燕子湖的是16号线。
14号线是快线，而16号线不是。
对于深圳一个边缘区域而言，地铁快线的价值肯定更大，其次14号线可以直接通达福田，16号线只是到龙岗大运，想到福田只能转14号线，通勤目的地也有差距。
再加上商务区就在坪山的西边，地理上天然更近市中心区，因此在板块价值上商务区最值得看好。
另外两个产业区比较，同样有产业的情况下，燕子湖的配套规划更多，高新区有点过于纯粹了，没有给住宅区留下太多大型配套，居住属性上比起燕子湖要差一些。
如果你现在想要买入坪山，除了商务区之外也可以考虑燕子湖，当下燕子湖及周边有几个新房和二手房有明显倒挂，首付只要100万出头，想了解项目具体信息可以扫码咨询。
最后，总结一下3个板块我的排序就是：
商务区＞燕子湖＞高新区
对于坪山的板块分析就到这，希望这些分析能对你有帮助。
