2022-05-14 21:37:20
列位欢迎来到照理说事。
最近一段时间以来关注房产的朋友们可能都发现了，全国各地很多城市推出了各种各样的救市举措。原因很简单，我们也不多讲了，因为谁都清楚房地产业今天也妥妥的是支柱产业，房地产业它也是实体经济。当从去年下半年以来房地产进入到冷冻期之后，不单房地产上下游的各个从业者收入锐减，各级地方政府这个土地也不好卖了，收不到足够的财政收入，对当地的经济成长也是有害的。所以现在很多地方政府开始推救市政策了。
但是大家有没有发现一个很有意思的事？这一轮的救市政策有一点和以往很多次不一样，以往各种救市政策无非是解除限售限购，调低首付比例，把银行利率也打下来，让更多的资金可以涌入到房地产市场中。这一次很多城市的卫健委也加入到了救市政策之中，有很多城市、在解除限售限购政策的时候，加了一条说生育二孩和三孩以上的家庭，你可以不受我们限售限购的约束。有的城市干脆说，如果你今天多生了一个孩子，你家里已经生了两个孩子以上了，你就可以直接去买一套房子了，你不受任何限售限购措施的约束。
这还真是很有意思，多少年以来我们听说过各种各样的救市政策，从今年开始它跟生育子女的数量开始挂钩了，为什么？因为我们太清楚了，人才是一切最重要的关键因素。去年我们开放了三孩政策，但是到目前为止我们每个人都能感受到，这一轮开放3孩和五六年前开放2孩大家的热情是完全不一样的。
五六年前刚刚开放二孩政策的时候，真是经常性的听说身边哪一个人、哪一个家庭又生二孩了。可是三孩政策开放之后，我身边现在连一个生三孩的消息都没听说过。我预估总人口中生三孩的比例连1%都没有。而且大家知道吗？广东那边现在已经修改政策了，以后不但生3孩是合法的，生4孩、5孩、6孩、789孩那都是合法的。
但是我们得考虑到年轻人的生育意愿是非常低的。所以过去一段时间以来，各地的卫健委推出了很多的鼓励生育的措施，比如说有的地方就说你如果生三孩的话，每个月可以给你家庭500块钱1000块钱的养育补助，一直养孩子到三岁。有的地方更是干脆生三孩一次性给予多少现金奖励。而这一次生孩子和房产政策终于结合起来了，我觉得这倒是一个必然，为什么？因为我们的房产一定是跟我们的人数挂钩的。
在过往的20年我国房地产一路的高歌猛进，以至于今天所有的中国人都有了一个迷思，那就是我们的房价一定会上涨，一定不会下跌。如果你想资产的保值增值，那么最好的方式就是去买套房子。可是为什么过往20年我们的房价会一直这样高升呢？两个主要原因，第一个城市化的问题，改革开放之初我们经常说我我们10亿人口中8亿是农民，城镇居民大概也就占个20%左右。可是今天我们的城市化率已经达到了惊人的68%，农村剩下的大量都是年龄很大的老年人了，大部分中青年早就进城了。是，短短20年的时间大量的农村人口涌入到城市，大量的小城镇人口涌入到大都市。
那么大家来到城市是需要房子的，这样一个供需结构决定了房价的不断上涨。这是第一条，还有第二条就是我们有着足够的人力优势，今天的70后、80后、90后都赶上了生育高峰，那个时候我们每一年能生超过2000万的人，所以整个80后有2亿多人，整个70后也有2亿多人，这么多的年轻人涌入到社会上之后他是需要娶妻生子的，他是需要安家立业的，他是需要买房子的。所以我们对于房子的需求一直非常非常大，使得房地产业异常红火。
然而今天过往的两大优势恐怕都会变成两大劣势，城镇化率已经68%接近70%了，未来还能迅速的提升吗？即便提升，我们也要意识到有大量的老人从年轻时代就在乡村生活，今天已经60岁70岁了，他们实际上是不太愿意到城市生活的。今天的乡村我们实际上已经很难看到年轻人了，除了留守儿童之外，而留守儿童达到一定年龄之后也会涌入到城里去。也就是说我们未来城市化的脚步会大大的放慢，因为今天想到城市生活的人早就到了，未来很难像过往20年那样有一个急速的聚集期。
而另一方面人口是个大问题，以往我们就讲90后的人远远少于80后，00后的人又远远少于90后，那么10后甚至20后人口更是少的可怜。去年咱们一年勉勉强强生了1000万人，这个数字听起来挺吓人的，1000万人放欧洲是个小国了，但是大家只要把这个表格往上看几行，你就会发现5年之前10年之前咱们曾经一年能出生1500万人，1800万人甚至2000万人。短短几年时间我们二孩也开放了，三孩也开放了，结果我们连过往一半的人口都生不出来，这会造成什么样的问题？
大家想想80后去买房的时候，他的同龄人有2亿，90后去买房的时候他的同龄人有1.7个亿，可是当00后去买房的时候，当10后去买房的时候，他的同龄人比以往大大减少了。一方面城镇化率近乎于停滞，另一方面每年出生人口大量减少，再加上过往的二三十年大量的70后、80后、90后买房，他们有很多房子是可以交给子女的，这使得我们的房地产市场在未来10年需求会大大减少。
以往对于房地产商而言，需求它不是个问题，只要你能造出房子来就一定会有足够的人过来买。因为那个时候大多数人他是没有一个好的居住场所的，或者说有一个小房子总是想换一个稍微大一点的。而未来情况会发生变化，当70后80后开始退休之时，当90后的子女都要上大学之时，大家对于房子大小的需求反而不是那么迫切了。老两口你住个100多平的房子他都嫌大，打扫不过来。而另一方面新生儿不断减少，新鲜血液越来越少，对房子的需求当然会减少。
所以大家明白了为什么房子和人口它是相辅相成的。过去两年有很多城市推出了各种各样的抢人大战，只要是个大中专毕业生你来我城市马上发给你户口，甚至你刚毕业收入少，我还给你一定的租房补贴社保补贴，希望你能留到我这来。因为每个城市的主政者都知道人才是最可宝贵的，没有人你这个城市经济就无法上涨。
所以为什么这一轮的房产调控卫健委进来了？为什么这一轮很多地方放开限购限售要和二孩三孩家庭挂钩？因为很简单，你只有生出足够的人，才能保证对于更多房子的需求，而我们的房地产市场才能一直健康平稳的发展下去。反过来讲，如果连孩子都不愿意生了，哪有什么对于房地产的需求。
